中房报记者 高欣丨上海报道

春节后的这段时间，位于上海市浦东新区三林板块的一家房屋中介里，有一半经纪人都在为处理租赁业务而忙碌。经纪人陈凯（化名）告诉中国房地产报（微信ID：china-crb）记者，每年春节后一般为租赁旺季，租赁业务与平常相比会有明显增加。今年2月以来，门店所在区域的租赁挂牌和成交情况有所提升，租金水平整体稳定，部分有涨租要求的房源租金上涨在5%~10%之间。

从上海房屋租赁指数办公室发布的上海房屋租赁指数可以看到，在经历2018年初到年中连续6个月的指数下跌后，上海房屋租赁指出逐月攀升，到2019年1月已经到达1927点，已环比连续7个月上涨，且与去年同期相比上升13点。

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小幅回暖 整体稳定

不仅是上海浦东的三林板块，当前随着租赁小高峰的来临，部分房源租金跳涨，租赁成交增加等现象在上海各区都有表现。

根据诸葛找房数据研究中心报告显示，2019年2月25日到3月3日期间，全国20个重点城市租金均价为43.66元/平方米·月，环比上涨0.30%，涨幅达2019年以来最高点，涨幅前三名全部为一线城市，上海领涨。而自第六周也就是春节后，租赁市场成交上涨，租金价格实现了连续3周升高，直到第十周（3月4日~3月10日）保持在43.66元/平方米·月的水平，现回稳迹象。

据中国房价行情网、国泰君安证券研究数据显示，2019年1月在上海市静安、黄浦、长宁、徐汇、虹口、普陀、杨浦、浦东这8个核心区域中，有7个区域租金环比下跌。到了2月，这8个核心区域中除了虹口区和浦东新区租金出现环比下跌以外，其余6个区域均有租金回暖迹象，其中普陀区与长宁区最为显著。

值得关注的是，从2019年1月开始，上海出租个人房屋的税收政策所调整，这一举措对于平抑租金也在发挥积极作用。调整后，月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照5%的税率征税。此前规定为，月租金收入（不含税）在3万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入（不含税）在3万元以上的，按照5%的税率征税。

据中国房地产报记者了解，虽然租赁旺季上海租金价格出现了回暖趋势，但并非全面暴涨，仅部分低价位房源出现租金跳涨现象。价格在3000元/月以下的低价位租赁房源无论是新租、续租还是换租需求都相对旺盛。对比之下，上海中高端价位房源租金价格和需求仍比较稳定，所以市场的整体状态仍保持平稳。

巴乐兔日前发布的《年轻人合租简报》显示，当下超过八成租户的理想房租支出在3000元以下，超过2/3租客的房屋租金占收入的30%以下。结合2017年至2019年2月的租房数据得出，当前“距离地铁500米左右、房屋面积在18平方米上下、租金在1800元·月”的合租房源更容易让年轻人接受。

由此可见，满足小户型、低租金租房群体需求仍是上海发展租赁市场必须要攻克的难题之一。

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完善市场结构和管理体系

事实上，作为发展住房租赁市场的“领头羊”，上海一直在不断完善市场结构与管理体系。

2月25日，上海市房屋管理局召开市房屋管理系统2019年工作会议。会议透露，2019年，上海市房管局将聚焦“两类人群”的居住困难问题，进一步构建租购并举的住房制度。开展非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应试点工作，提升配套服务水平，新增供应各类保障性住房6万套。同时继续加大廉租住房“应保尽保”和公共租赁住房分配供应力度，深入推进人才安居相关配套服务。

上海市住房租赁工作推进小组办公室负责人冯钢花日前公开表示，现在社会上对于租赁住房、公租房的概念很混淆。公租房是列入保障房范围的，有一定的准入门槛，但租赁住房指的是市场化、商品化的租赁住房。

“既然定位是市场化的租赁住房，从大的政策原则上来讲，是没有准入门槛的。也就是说，没有户籍限制，没有收入限制，也不会有行业的限制。且原则上不设退出机制。”冯钢花补充，“我们下一步会对整个租赁市场进行规范监管。

中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸告诉中国房地产报记者：“上海租赁住房原则上不设准入门槛与退出年限，这对市场释放信息是，未来上海租赁住房将完全市场化操作，租赁地块的获取主体也将可能多元化，住房产品在不同企业打造力下也将更为丰富多彩，这是租售同权的另一实践载体。”

“不过由于上海租赁住房获取的用地成本明显低于区域内同样需自持出租的出让地块，从源头上有明显的不平等，创造公平的竞争环境，将是接下来的重点。”刘天旸指出。

与此同时，当前上海正逐步加强住房租赁方面的规范管理，在继续加大全市租赁住房建设开工点的基础上，还将于2019年年内，建立租金监测指标体系和信息发布机制。

据冯钢花介绍，截至2月末，上海市已累计出让全自持租赁土地69幅，累计土地出让面积近200公顷，规划建筑面积约432万平方米。目前已有143万平方米、近2万套新建租赁住房完成项目前期筹备开工建设。

刘天旸表示，这些住房租赁地块所处位置较好，拥有一定的体量，在获取土地成本上有明显成本优势，且产品设计打造跟随市场要求。如果该部分房源完全市场化进入区域参与市场竞争格局，在区域内体量足够大，则其租金水平或将成为区域内租金晴雨表。而租赁用地在上海各区均有，如果实现则更便于官方获取区域数据，有利于公众对于区域租金价格的信息了解，同时有可能形成新的热点租赁区。

据悉，在已经推出的69幅全自持租赁地块中，有63幅分布在高校、科研院所、科教园区、产业园区等人才租住需求旺盛的区域周边；36幅毗邻现有轨交站点。

刘天旸分析称：“在不设定准入、退出门槛的前提下，这部分房源将融入大市场中，接受市场的检验。而政府方面也将借此更为清晰直击市场，有利于其加快对租赁市场各环节的规范建立、监督监控，也有助于进一步推进租售同权的落实。”